Agevolazioni fiscali nella compravendita e nell’aggiudicazione immobiliare
Agevolazioni fiscali nella compravendita e nell’assegnazione immobiliare
Le più comuni agevolazioni fiscali di legge nella compravendita immobiliare e nell’aggiudicazione immobiliare attengono alla c.d. “agevolazione prima casa” ed alla “disciplina prezzo valore” e, come detto, possono essere applicate, tanto in sede di compravendita nel mercato libero, quanto nella vendita coattiva a mezzo dell’aggiudicazione.
L’agevolazione prima casa
L’agevolazione prima casa consiste nel pagare imposte ridotte sull’atto di acquisto di un immobile ad uso abitativo. In particolare:
– chi acquista da un privato deve versare un imposta di registro del 2% (anziché del 9%) sul valore catastale dell’immobile ed una imposta ipotecaria e catastale fissa di € 50,00.
– se il venditore è un’impresa e la vendita è soggetta ad IVA, l’imposta sul valore aggiunto viene calcolata nella misura del 4% (anziché del 10%) sul prezzo di cessione e le imposte di registro, catastale ed ipotecaria ammontano in misura fissa ad € 200,00.
I requisiti necessari per l’applicazione della agevolazione prima casa sono:
1) l’acquirente – aggiudicatario deve essere un soggetto privato che non agisca nell’esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali;
2) l’immobile oggetto del trasferimento deve avere destinazione abitativa “non di lusso”
3) l’immobile deve essere ubicato nel comune di residenza dell’acquirente o nel comune in cui quest’ultimo fissi la sua residenza nel termine di 18 mesi dall’acquisto;
4) l’acquirente non deve essere titolare di diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione su altro immobile di altra casa di abitazione nel comune dove è situato l’immobile acquistato;
5) l’acquirente non deve essere titolare, in tutto il territorio nazionale, di diritti di proprietà (o anche nuda proprietà) o di diritti reali di godimento su altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa.
E’ inoltre utile precisare che:
– a parziale deroga di quanto previsto al precedente punto 5), la Legge n. 208/2015 consente a chi abbia in precedenza acquistato una prima casa usufruendo delle agevolazioni di legge di acquisire un nuovo immobile con i detti benefici fiscali solo nel caso in cui l’immobile precedente venga alienato entro un anno dalla data del rogito;
– a parziale deroga del requisito di cui al punto 4) , La Cassazione (sentenza n. 25646/2015) ha precisato che la proprietà di un’abitazione nello stesso Comune non preclude la possibilità di acquisto di un immobile con le agevolazioni in esame qualora l’immobile precedente non sia idoneo ad essere abitato.
Tale inidoneità va considerata alternativamente sia da un punto di vista soggettivo (relativo alla situazione personale dell’acquirente) sia da un punto di vista oggettivo ( relativo alle condizioni dell’immobile in questione).
Il sistema del “prezzo valore”
La Corte Costituzionale, con sentenza n. 6/2014 ha stabilito la legittimità della richiesta di applicazione delle imposte di registro ed ipotecarie in relazione al “valore catastale” anche nel caso di vendita coattiva a prescindere dal prezzo di aggiudicazione.
A tale fine devono sussistere i seguenti requisiti:
1) l’aggiudicatario deve essere persona fisica che non agisce nell’esercizio di un attività commerciale, artistica o professionale,
2) l’immobile deve essere ad uso abitativo;
3) apposita richiesta al professionista delegato.
I due benefici fiscali sopra esposti sono cumulabili e pertanto, qualora l’aggiudicatario sia in possesso di tutti i requisiti sopra citati, potrà richiederli entrambi.
E’ in fine utile aggiungere che l’aggiudicatario che, entro un anno dalla vendita della propria abitazione acquistata a suo tempo con le agevolazioni fiscali di cui sopra, si aggiudica un immobile ad uso abitativo, ove non siano presenti le condizioni per usufruire dell’agevolazione “prima casa” , ha diritto ad un credito d’imposta fino alla concorrenza dell’imposta di registro o dell’Iva pagata per il primo acquisto agevolato.
L’eventuale eccedenza dell’imposta versata per il primo acquisto rispetto a quella dovuta in sede di aggiudicazione non può essere né rimborsata né compensata.
Contattaci per una prima consulenza. Valuteremo le possibilità e le modalità di intervento nell’operazione immobiliare di interesse.
