Saldo e stralcio immobiliare
Guida al saldo e stralcio immobiliare
Il saldo e stralcio immobiliare è una procedura complessa che si fonda sull’art. 1965 c.c. e che, se di successo, consente l’estinzione dell’intera posizione debitoria del soggetto interessato a fronte della vendita di un immobile, normalmente sottoposto a pignoramento, prima che lo stesso sia assegnato a mezzo della relativa procedura di vendita, all’asta ad un prezzo che potrebbe anche essere inferiore rispetto all’ammontare complessivo della posizione debitoria.
Il successo dell’operazione presuppone quindi che, preliminarmente, il debitore raggiuga un accordo stragiudiziale con tutti i creditori (procedenti o intervenuti) coinvolti nella procedura esecutiva sul minor importo dovuto a saldo e stralcio del maggior debito contratto.
Indichiamo qui di seguito le diverse fasi in cui la procedura di saldo e stralcio si articola.
Valutazione dell’immobile sottoposto a pignoramento
La procedura di saldo e stralcio presuppone la possibilità di vendere il bene pignorato (generalmente un immobile gravato di un mutuo ipotecario) ad un prezzo superiore a quello che i creditori ritengono di poter ricavare dalla vendita dello stesso all’asta.
Preliminarmente all’avvio della procedura è pertanto necessario eseguire una perizia sull’immobile in questione così da ottenere il prezzo di vendita dello stesso.
A tale proposito, è necessario comprendere che se il prezzo ricavato dalla perizia è sufficiente a coprire l’importo per cui si è proceduto a pignoramento nonché le relative spese di procedura, la Banca e gli eventuali altri creditori non saranno portati ad accettare un offerta a saldo e stralcio avendo ragionevole speranza di recuperare l’intero importo a mezzo delle operazioni di vendita giudiziali.
Reperimento dell’acquirente e raggiungimento dell’accordo con i creditori
Valutato favorevolmente il probabile prezzo di vendita dell’immobile, si entra nella fase centrale della procedura in cui, pressoché contemporaneamente, si dovrà:
– reperire un acquirente disponibile a comprare l’immobile all’interno di una procedura a saldo e stralcio;
– raggiungere un accordo con i creditori sul minor importo che il debitore dovrà versare per estinguere i debiti contratti;
– sottoscrivere una scrittura privata che formalizzi l’accordo di cui sopra e tuteli tutti gli interessi ed i diritti delle parti coinvolte.
La fase centrale è pertanto caratterizzata da una pluralità di attività professionali volte alla sottoscrizione di un accordo che consenta di procedere in sicurezza alla fase finale della procedura.
Vendita dell’immobile e contestuale rinuncia agli atti della procedura esecutiva
Sottoscritto l’accordo tra debitore esecutato, acquirente e creditori, si procede alla vendita dell’immobile che avviene in Tribunale innanzi al Giudice dell’Esecuzione in un apposita udienza ed in presenza del notaio rogante.
In detta udienza:
– il debitore firma l’atto di compravendita;
– l’acquirente consegna il corrispettivo al notaio;
– i creditori rinunciano all’esecuzione a norma dell’art. 629 c.p.c.;
– il Giudice dichiara estinta la procedura e ordina la cancellazione del pignoramento;
– il notaio consegna la somma ai creditori secondo gli accordi preventivamente intervenuti (dando, ove necessario, il consenso alla cancellazione di eventuali ipoteche);
– l’acquirente sottoscrive l’atto.
Riassumendo
In definitiva, la procedura qui in esame consente:
– al debitore di estinguere la sua posizione debitoria;
– ai creditori di recuperare parzialmente i loro crediti evitando i rischi delle procedure esecutive;
– all’acquirente di diventare proprietario di un immobile ad un prezzo spesso rilevantemente al di sotto di quello di mercato.
Occorre però tenere presente che:
– non necessariamente i creditori (ed in primis le banche) accetteranno proposte a saldo e tralcio soprattutto nel caso in cui vi siano rilevanti possibilità di recuperare il proprio credito per intero o, comunque, in misura maggiore all’offerta;
– le possibilità che le offerte a saldo e stralcio vengano accettate diminuiscono in presenza di altri beni utilmente pignorabili o di rapporti di lavoro;
Gli avvocati di A S L Studio Legale offrono consulenza ed assistenza in tutte le fasi della procedura di saldo e stralcio nonché su eventuali altre procedure di gestione del debito previste dalla L. 3/2012:
– piano del consumatore;
– accordo con i creditori;
– liquidazione del patrimonio.
Grazie ad una consolidata rete di partnership, siamo in grado di gestire con la massima competenza tutte le fasi della procedura e le eventuali criticità.
Contattaci per una prima consulenza libera e senza impegno. Valuteremo insieme le possibilità e le modalità di intervento al fine di risolvere la posizione debitoria.
