Assegnazione senza gara nelle aste immobiliari
Assegnazione senza gara nelle aste immobiliari
Gli investimenti immobiliari rappresentano un settore speculativo in forte crescita.
Oltre ai grandi gruppi, sempre più sono i piccoli e medi investitori che speculano sul prezzo degli immobili e specialmente su quelli in vendita tramite aste giudiziarie.
Le procedure esecutive immobiliari consentono infatti all’operatore di ottenere notevoli condizioni di business particolarmente favorevoli rispetto agli immobili collocati sul mercato libero.
Per quanto riguarda le le procedure di vendita tramite saldo e stralcio, si rinvia allo specifico articolo: “Guida al saldo e stralcio immobiliare“.
In questo articolo si intende dare una sintetica illustrazione della normativa sull'”istanza di assegnazione” di cui agli artt. 588 e seguenti c.p.c. con particolare attenzione alle potenziali speculazioni praticabili dagli operatori del settore immobiliare.
L’assegnazione
L’assegnazione è l’attribuzione diretta del bene pignorato al creditore procedente (o intervenuto) sulla base di un determinato valore.
Formalmente consiste in un provvedimento del Giudice dell’Esecuzione che contiene l’indicazione del bene assegnato, l’ assegnatario, gli altri creditori, il debitore e la somma di assegnazione.
L’assegnazione rappresenta quindi uno dei modi alternativi rispetto alla vendita forzata con la quale si ottiene l’espropriazione del bene del debitore e la “datio” al creditore assegnatario a soddisfazione parziale o totale del proprio credito.
A differenza della vendita, il trasferimento del bene espropriato con l’assegnazione avviene non in favore di un terzo, ma a favore di un creditore
(o di più creditori in caso di assegnazione “collettiva”)
L’istanza di assegnazione
L’istanza di assegnazione è l’atto con cui i creditori (procedente o intervenuto) possono chiedere che il bene oggetto di vendita forzosa venga loro “assegnato” a garanzia del proprio credito.
L’art. 588 c.p.c. stabilisce infatti che “ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, può presentare istanza di assegnazione, per sé o a favore di un terzo, per il caso in cui la vendita non abbia luogo”.
Le caratteristiche dell’istanza pertanto sono:
– la proponibilità da parte di un creditore (procedente o intervenuto);
– il termine di 10 giorni prima della vendita (all’incanto o senza incanto);
– il suo accoglimento nel caso in cui la vendita non abbia luogo.
Quanto al contenuto l’istanza deve, ex art. 589 c.p.c., contenere l’offerta di pagamento di una somma non inferiore a quella prevista nell’articolo 506 e al prezzo base stabilito per l’esperimento di vendita.
Se nella procedura non vi sono altri creditori, la somma offerta deve essere pari alla differenza fra il credito dell’istante in linea capitale e il prezzo che intende offrire, oltre le spese.
Per quanto riguarda il detto termine, appare utile precisare che la giurisprudenza della Cassazione lo ha ritenuto ordinatorio (non perentorio) e pertanto il Giudice dell’Esecuzione è legittimato a ritenere ammissibili istanze di assegnazione depositate dopo la scadenza dello stesso ma comunque prima della vendita.
L’assegnazione a favore di un terzo
Come precedentemente chiarito, ogni creditore, nel termine di dieci giorni prima della data dell’udienza fissata per la vendita, può presentare istanza di assegnazione, per sé o a favore di un terzo.
In tale ultimo caso, il creditore rimasto assegnatario a favore di un terzo deve dichiarare in cancelleria, nei cinque giorni successivi alla pronuncia in udienza del provvedimento di assegnazione ovvero dalla sua comunicazione, il nome del terzo a favore del quale deve essere trasferito l’immobile, depositando la dichiarazione del terzo di volerne profittare (art. 590-bis, co. 1, c.p.c.).
In difetto della presentazione della dichiarazione nel detto termine, il trasferimento dell’immobile è fatto a favore del creditore (art. 590-bis, co. 2, c.p.c.).
In entrambi i casi gli obblighi derivanti dalla presentazione dell’istanza di assegnazione restano esclusivamente a carico del creditore.
Accoglimento dell’istanza di assegnazione
Se la vendita non ha luogo e vi sono domande di assegnazione, il giudice provvede su di essere fissando il termine entro il quale l’assegnatario deve versare l’eventuale conguaglio.
Avvenuto il versamento, il giudice pronuncia decreto di trasferimento a norma dell’art. 586 c.p.c.
In particolare il Giudice dell’Esecuzione (salvo diversa valutazione sulle possibilità di ottenere un maggior prezzo) accoglie l’istanza ed assegna il bene nei seguenti casi:
1) se la vendita non ha luogo;
2) se l’unica offerta è presentata per un prezzo inferiore al prezzo base d’asta indicato per l’esperimento di vendita;
3) in caso di gara tra una pluralità di offerte se l’offerta più alta è inferiore al prezzo base d’asta.
Ne consegue che l’offerta, se uguale o superiore al prezzo base d’asta, prevale sull’assegnazione.
Possibilità speculative per gli investitori immobiliari
L’assegnazione dell’immobile su istanza ex artt. 588 e seguenti c.p.c. rappresenta un’opportunità di investimento per gli investitori del mercato che abbiano come obbiettivo quello di conseguire l’acquisizione di un immobile ad un prezzo rilevantemente inferiore rispetto a quello di mercato senza sottostare alla gara tipica dell’asta né agli accordi stragiudiziali (con tutti i creditori ) che caratterizzano la procedura di saldo e stralcio.
A tale fine, il terzo investitore, per il combinato disposto degli artt. 588 e 590 bis c.p.c., può, a seguito di un accordo stragiudiziale con il creditore (procedente o intervenuto), attivare la procedura in esame che così può essere riassunta:
1) accordo con il creditore;
2) istanza di assegnazione in favore di terzo depositata dal creditore;
3) assegnazione nei casi previsti dalla legge;
4) deposito della dichiarazione del terzo cui deve essere trasferito l’immobile nel termine di giorni 5 dall’ordinanza di assegnazione.
Contattaci per una prima consulenza. I professionisti dello Studio valuteranno le possibilità e le modalità di intervento nell’operazione immobiliare di interesse.
